Συχνές ερωτήσεις

Κάθε ιδιοκτήτης που σκοπεύει να ξεκινήσει να προσφέρει το ακίνητό του στη βραχυχρόνια μίσθωση, πρέπει να είναι σίγουρος ότι έχει ενημερωθεί σωστά για την τρέχουσα νομική και φορολογική κατάσταση. Ο καλύτερος τρόπος για αυτό είναι να συμβουλευτεί έναν ειδικό, όπως είναι για παράδειγμα ένας έγκριτος φοροτεχνικός / λογιστής.

Κάποια βασικά σημεία που ισχύουν είναι τα εξής:

-- Κάθε ακίνητο που λειτουργεί σε ηλεκτρονικές πλατφόρμες όπως η Airbnb πρέπει να γραφτεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και να πάρει το λεγόμενο αριθμό ΑΜΑ, ο οποίος θα αναγράφεται δημόσια στις online πλατφόρμες. Δε χρειάζεται κάποια άλλη ειδική έγκριση ή άδεια από τον ΕΟΤ.

-- Την εγγραφή στο Μητρώο πρέπει να την κάνει το πρόσωπο (ιδιώτης ή εταιρία) που θεωρείται Διαχειριστής του ακινήτου. Αν αυτός δεν είναι ο ιδιοκτήτης, τότε πρέπει να υπάρξει σχέση μίσθωσης μεταξύ του ιδιοκτήτη και του άλλου προσώπου. Αν συνεργαστείτε μαζί μας στη διαχείριση, θα συνάψουμε μίσθωση που ενώ θα μας αφήνει να διατηρούμε μεταξύ μας τη σχέση ποσοστών στα εισοδήματα (75% - 25%), παράλληλα θα επιτρέπει στην εταιρία μας να γράψει εκείνη το ακίνητο στο Μητρώο και εσείς θα απαλλαγείτε από την ευθύνη και την εργασία των διαδικασιών αυτών. 

-- Ο Διαχειριστής του ακινήτου πρέπει να δηλώνει στο Μητρώο τις διαμονές που γίνονται στο ακίνητο (έως τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αποχώρησης). 

-- Ένας ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να διαθέτει ως ιδιώτης έως και δύο ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση. Προκειμένου να προσθέσει και τρίτο, θα πρέπει να κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας ή να τα αναθέσει σε τρίτον που λειτουργεί ως επιχείρηση. 

-- Δεν ισχύουν περιορισμοί στις ημέρες που μπορεί να λειτουργήσει ένα ακίνητο (πχ. 90 μέρες) ή στο ετήσιο εισόδημα που μπορεί να λάβει ο ιδιοκτήτης (πχ. 12.000 ευρώ). 

 -- Τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις φορολογούνται όπως ακριβώς και αυτά από τις μακροχρόνιες (έως 12.000 με 15%, από 12.000 έως 35.000 με 35% και από 35.000 και πάνω με 45%).

 -- Από 1/1/24 ξεκίνησαν να επιβάλλονται δύο νέοι τύποι φόρων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις: ο ΦΠΑ με συντελεστή 13% και το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Αλλαγή (πρώην Φόρος Διαμονής). Για αναλυτικότερα στοιχεία, συμβουλευτείτε κάποιον ειδικό. 

 Επικοινωνήστε μαζί μας για απορίες και περισσότερες λεπτομέρειες. 

Τελευταία Ενημέρωση: 02/2024

Μέχρι και δύο. Από το τρίτο και έπειτα, θα χρειαστεί να κάνετε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας ή να τα αναθέσετε σε μία τρίτη επιχείρηση διαχείρισης βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως είναι η Diamond Homes. 

Αυτό είναι κάτι που πρέπει να το απαντήσετε οι ίδιοι, αφού πρώτα εξετάσετε τα εξής: που βρίσκεται ο χώρος σας και τι ζήτηση έχει η περιοχή σας, τι μέγεθος έχει ο χώρος σας, πόσα περίπου χρήματα μπορείτε να κερδίζετε σήμερα από τη μακροχρόνια ενοικίαση του χώρου αυτού και πόσα από τη βραχυχρόνια, ποιο είναι το νομικό-φορολογικό πλαίσιο και πώς μπορείτε να κινηθείτε εσείς μέσα σε αυτό, αν σκοπεύετε να διαχειριστείτε οι ίδιοι το χώρο σας ή να τον αναθέσετε σε επαγγελματίες, πόσα χρήματα θα σας στοιχίσει η διαμόρφωσή και η προετοιμασία του και πόσο γρήγορα θέλετε να κάνετε απόσβεση του κόστους. Αν χρειάζεστε βοήθεια να απαντήσετε σε κάποια από τα παραπάνω, επικοινωνήστε μαζί μας.

Όχι απαραίτητα. Ο χώρος σας μπορεί να ανασκευαστεί και τοπικά ή ακόμα και να παραμείνει ως έχει, υπό κάποιες προϋποθέσεις. Στο κομμάτι της ανακαίνισης, δεν μπορούμε να μιλήσουμε γενικά, καθώς η κάθε περίπτωση είναι διαφορετική και θέλει ειδική μελέτη. Αν υπάρχει αμοιβαίο ενδιαφέρον για το χώρο σας, θα χρειαστεί αυτοψία από εμάς, για να μπορέσουμε μαζί να απαντήσουμε στο παραπάνω ερώτημα.

Τα δωμάτια που καθορίζουν περισσότερο αν ένα σπίτι είναι "παλιό" ή "καινούριο" είναι η κουζίνα και το μπάνιο. Επίσης, μπορείτε να ρίξετε το βάρος στο χώρο που θα ήταν καλό να προβληθεί περισσότερο ως "ατραξιόν" του σπιτιού, όπως πχ. μία μεγάλη βεράντα ή μία βεράντα με θέα. Και πάλι, όμως, εξαρτάται από την περίπτωση του κάθε χώρου.

Όχι, σε καμία περίπτωση. Μπορείτε με πιο οικονομικές λύσεις, να δημιουργήσετε το κατάλληλο περιβάλλον για τους επισκέπτες και να προσφέρετε τις σημαντικότερες παροχές για εκείνους. Και επειδή συχνά υπάρχει εσφαλμένη αντίληψη για τα κομμάτια που κάποιος ιδιοκτήτης πρέπει να επενδύσει περισσότερο, καλό είναι να συμβουλευτείτε κάποιον ειδικό, πριν προβείτε σε μεγάλες αγορές. 

Στις περισσότερες περιπτώσεις, κάποια υπάρχοντα έπιπλα μπορεί να μας δεσμεύουν τόσο πολύ που να μην μπορούμε να δημιουργήσουμε τον κατάλληλο χαρακτήρα του σπιτιού και για αυτό θα πρέπει να πάρουμε απόφαση να τα αποχωριστούμε και να φτιάξουμε το χώρο από "λευκό χαρτί". Υπάρχουν όμως και κάποιες περιπτώσεις που ένα παλιό έπιπλο, ατόφιο ή ανασκευασμένο, μπορεί να ταιριάξει μέσα στο χώρο και να βοηθήσει στο επιθυμητό στυλ. Αν βρίσκεστε σε ένα τέτοιο δίλημμα, μπορούμε να το δούμε μαζί και να σας συμβουλεύσουμε σχετικά. 

Αυτό εξαρτάται από πολλούς παράγοντες, όπως είναι η τοποθεσία του διαμερίσματος, το μέγεθός του, η αγορά της βραχυχρόνιας ενοικίασης στην πόλη σας (προσφορά και ζήτηση) και το νομικό και φορολογικό πλαίσιο. Ένας ρεαλιστικός χρόνος απόσβεσης για έναν ιδιοκτήτη διαμερίσματος προετοιμασμένου σωστά και με αποτελεσματική διαχείριση, σε μία ακτίνα 3 χλμ. από το κέντρο της Αθήνας, είναι περίπου 2 χρόνια αν το διαχειρίζεται ο ίδιος και περίπου 2,5 χρόνια αν αναθέσει τη διαχείριση σε κατάλληλους επαγγελματίες. Η επένδυση αναφέρεται σε σημαντική ανακαίνιση, ολική επίπλωση και εξοπλισμό του σπιτιού. Ο υπολογισμός γίνεται με στοιχεία της αγοράς του 2022 και φυσικά οποιαδήποτε απόκλιση είναι δυνατή στο μέλλον.

Αν συνεργαστείτε μαζί μας στη δημιουργία του χώρου (Στάδια Α και Β), θα ξεκινήσετε με το δεδομένο ότι το διαμέρισμά σας θα είναι από τα κορυφαία του είδους του. Αν μας αναθέσετε τη φωτογράφιση και καταχώρηση (Στάδιο Γ), θα ξέρετε πως ο χώρος σας θα λάβει την καλύτερη δυνατή προβολή. Αν αναλάβουμε τη διαχείριση του χώρου σας (Στάδιο Δ), τότε θα είστε σίγουροι ότι η "δουλειά" γίνεται με άριστο τρόπο. Τα παραπάνω θα σας δώσουν τα εφόδια για να σταθείτε ψηλά στον "ανταγωνισμό" της βραχυχρόνιας ενοικίασης.

Εκτός αν είστε επαγγελματίας φωτογράφος με εμπειρία στη φωτογράφιση ακινήτων και ξενοδοχείων, η απάντησή μας είναι όχι. Ένα από τα μεγαλύτερα σφάλματα αρκετών ιδιοκτητών βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι πως ενώ έχουν αφιερώσει σημαντικό κεφάλαιο και χρόνο για την προετοιμασία του χώρου τους, "χύνουν την καρδάρα με το γάλα", ανεβάζοντάς ερασιτεχνικές φωτογραφίες στην πλατφόρμα. Πέρα από τα κάδρα, τις γωνίες και τα χρώματα που θα αναδείξουν σωστά το χώρο, ο φακός του ειδικού δίνει και ένα άλλο σημαντικό μήνυμα προς τον αποδέκτη, την αίσθηση της ποιότητας και του επαγγελματισμού, στοιχεία που οι πιθανοί επισκέπτες αναζητούν επίμονα πριν αποφασίσουν να κάνουν κράτηση. Αν αναλάβουμε εμείς το Στάδιο Γ ή το Στάδιο Δ για το χώρο σας, μπορείτε να είστε βέβαιοι πως θα εξασφαλίσουμε κορυφαίες εικόνες για την προβολή του. 

Βεβαίως. Άλλωστε, αυτό είναι και το στάδιο στο οποίο έχουμε συνεργαστεί και συνεργαζόμαστε με δεκάδες ιδιοκτήτες, κατά τη διάρκεια των τελευταίων 7 ετών. Αν ο χώρος σας είναι έτοιμος και θέλετε να μας αναθέσετε τη διαχείρισή του, θα πρέπει να κάνουμε μία επισκόπηση μαζί ώστε να δούμε ότι πράγματι πληροί όλες τις προϋποθέσεις και αν ναι, με λίγα μόνο βήματα μπορούμε να ξεκινήσουμε τη συνεργασία. Το αντίστροφο, να αναλάβουμε δηλαδή το έργο μιας ανακαίνισης, επίπλωσης ή διακόσμησης χώρου που δεν προορίζεται για δική μας διαχείριση, δυστυχώς δεν είναι εφικτό. 

Η αμοιβή μας είναι 25% επί την ημερήσιας χρέωσης του χώρου. Το μεγάλο όφελος για τον ιδιοκτήτη που συνεργάζεται μαζί μας είναι πως θα φορολογηθεί μόνο για τα δικά του εισοδήματα (δηλαδή για το 75%) και όχι για το σύνολο των εισπράξεων που περιλαμβάνει επιπλέον και τα κόστη καθαρισμού ή της πλατφόρμας. Επικοινωνήστε μαζί μας για να συζητήσουμε όλες τις σχετικές λεπτομέρειες και δυνατότητες. 

Στις περιοχές που ανήκουν στο Δήμο Αθηναίων και σε περιοχές που βρίσκονται σε απόσταση λιγότερη των 500 μέτρων από σταθμούς του μετρό. Επίσης, για περιπτώσεις περιοχών εκτός Αττικής με μεγάλη τουριστική κίνηση, μπορούμε να συζητήσουμε σχετικά. 

Για τα σπίτια που βρίσκονται στην Αθήνα, το Στάδιο Δ το αναλαμβάνουμε πλήρως, δηλαδή δεν μπορούμε να παρέχουμε ξεχωριστά κρατήσεις, επικοινωνία, καθαρισμό ή φροντίδα χώρου. Για χώρους εκτός Αθήνας, ενδεχομένως να αναλάβουμε μόνο τις κρατήσεις και την επικοινωνία, εφόσον μπορούμε να συνεργαστούμε λειτουργικά με τον ιδιοκτήτη στα υπόλοιπα κομμάτια. Ωστόσο, σε καμία από τις περιπτώσεις δεν αναλαμβάνουμε μόνο τον καθαρισμό ή τη φροντίδα χώρου. 

Θα δημιουργηθεί νέα καταχώρηση για το σπίτι σε δικό μας προφίλ. Πέρα από τους άλλους λόγους για αυτό, ένας βασικός είναι και ότι το απαιτεί ο νόμος για το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής. Εάν ο ιδιοκτήτης έχει ήδη μία καταχώρηση σε δικό του προφίλ, μπορεί να την απενεργοποιήσει προσωρινά χωρίς να τη διαγράψει, ωστε να μπορεί να την διαχειριστεί ξανά ο ίδιος στο μέλλον κρατώντας το δικό του ιστορικό, σε περίπτωση λήξης της συνεργασίας μας. 

Μετά από μελέτη και εμπειρία ετών, έχουμε καταλήξει πως είναι αρκετό καθώς και προτιμητέο να συνεργαζόμαστε μόνο με την πλατφόρμα της Airbnb. Σε κάποιες περιπτώσεις τουριστικών περιοχών, ενδεχομένως να χρησιμοποιήσουμε και άλλους επικουρικούς τρόπους προβολής.

Ο ιδιοκτήτης καλύπτει τα κόστη των μηνιαίων λογαριασμών που αφορούν το ακίνητο (όπως πχ. ρεύμα, ύδρευση, ίντερνετ, θέρμανση, κοινόχρηστα), καθώς επίσης και τα κόστη τυχόν επισκευών ή αγορών ίσως χρειαστούν για να διατηρείται ο χώρος στην ίδια κατάσταση, στην οποία παραδόθηκε. Στα παραπάνω υπάρχει πάντα καλή συνεργασία και επικοινωνία από την πλευρά μας για την εύρεση της βέλτιστης λύσης και τη διευκόλυνση της εφαρμογής της. Το κόστος των αναλώσιμων ειδών για τον καθαρισμό και για τις διαμονές καλύπτεται από εμάς. 

Πάντα φροντίζουμε να επικοινωνούμε σωστά με τους ανθρώπους που συνεργαζόμαστε. Την ίδια στιγμή, όταν αναλάβουμε τη διαχείριση ενός ακινήτου, ειδικότερα στην Αθήνα, αυτό γίνεται με πλήρη τρόπο. Αυτό σημαίνει πως γινόμαστε αποκλειστικοί υπεύθυνοι για την online προβολή και διαχείριση, τις κρατήσεις, την επικοινωνία, τη φροντίδα των διαμονών και τον καθαρισμό του χώρου, επομένως οι ιδιοκτήτες μπορούν να βασιστούν πάνω μας. Οι πολιτικές μας και οι τρόποι λειτουργίας μας στα παραπάνω είναι προϊόν μελέτης και εμπειρίας χρόνων και καθημερινό μέλημά μας είναι η διατήρηση των εξής βασικών αρχών: 1. αξιοπιστία και υπευθυνότητα, 2. νομιμότητα και διαφάνεια, 3. μεγιστοποίηση κέρδους του ιδιοκτήτη. Οι συνεργάτες που μας εμπιστεύονται το ακίνητό τους μπορούν να μας ελέγχουν ανά πάσα στιγμή για τη τήρηση των αρχών αυτών, ενώ την ίδια στιγμή θα πρέπει να αφήσουν σε εμάς τη "δουλειά" για την οποία μας έχουν επιλέξει. 

Θέλουμε να αισθάνεστε σίγουροι ότι αν κάποια στιγμή επιθυμήσετε να λήξει η συνεργασία μας για τη διαχείριση, θα το σεβαστούμε απόλυτα. Ωστόσο, είναι βασικό να κατανοηθεί ότι όταν ο χώρος έχει δεχθεί κρατήσεις για τους επόμενους μήνες, αυτές δεν μπορούν να ακυρωθούν. Αν και θα προσπαθήσουμε να μεταφέρουμε τους επισκέπτες σε άλλα διαμερίσματα, δεν είναι βέβαιο ότι θα το πετύχουμε και επομένως η λήξη της συνεργασίας μας θα πρέπει να γίνει αμέσως μετά την ολοκλήρωση της τελευταίας διαμονής. Συνήθως κρατάμε το ημερολόγιο ενός σπιτιού ανοιχτό για τους επόμενους 6 μήνες. Σε κάθε περίπτωση, είμαστε βέβαιοι ότι με την καλή επικοινωνία, την ειλικρίνεια και τη καλή πρόθεση, θα αποφύγουμε δύσκολες καταστάσεις και θα μπορέσουμε να βρούμε λύσεις σε ότι χρειαστεί.

Σας καλούμε να ρίξετε μια ματιά στους χώρους που διαχειριζόμαστε και στα αποτελέσματα που φέρνουμε στη βραχυχρόνια ενοικίαση. Σας καλούμε να μας γνωρίσετε προσωπικά και να συζητήσετε μαζί μας ό,τι σας απασχολεί. Σας καλούμε να μελετήσετε τις προτάσεις, τις εκτιμήσεις και τις προσφορές μας. Και τότε, είμαστε σίγουροι πως θα απαντήσετε στην παραπάνω ερώτηση οι ίδιοι.